Financiamento imobiliário: compare o contrato inteiro, não só a primeira parcela

Descubra o valor realmente financiado

O ponto de partida é o preço do imóvel menos a entrada. Algumas despesas podem ser pagas à parte ou incorporadas, conforme a operação. ITBI, registro, avaliação e tarifas precisam aparecer no orçamento mesmo quando não entram no principal financiado.

Uma entrada maior reduz o saldo que produzirá juros durante anos e também pode melhorar a condição oferecida. Não use, porém, toda a reserva de emergência na entrada: um imóvel costuma gerar despesas logo após a compra.

Como funciona o SAC

No Sistema de Amortização Constante, a parcela do principal é obtida dividindo o saldo financiado pelo número de meses. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada pagamento. Por isso, as prestações tendem a começar maiores e diminuir.

Se R$ 240.000 forem financiados em 240 meses, a amortização básica será R$ 1.000 por mês. A isso se somam juros sobre o saldo, seguros e demais encargos. A prestação real não é apenas esses R$ 1.000.

Como funciona a Tabela Price

Na Price, a prestação financeira básica tende a permanecer constante quando a taxa e a base de cálculo não mudam. No início, os juros ocupam uma parte maior e a amortização é menor. Ao longo do contrato, a relação se inverte.

Parcela constante não significa custo fixo total: seguros, indexadores e outras cobranças podem variar. Para comparar Price e SAC, mantenha principal, taxa e prazo iguais e observe primeira parcela, evolução, juros totais e saldo após alguns anos.

CET, TR e custos que a taxa não mostra

O Custo Efetivo Total reúne juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas obrigatórias em uma taxa comparável. Peça a planilha do CET antes de assinar e confira se a proposta usada na decisão é a mesma do contrato.

Contratos podem prever atualização pela Taxa Referencial ou outro indexador permitido. A calculadora oferece uma estimativa simplificada; o documento do banco informa como o saldo e as parcelas serão efetivamente atualizados.

Prazo longo: alívio mensal e custo acumulado

Alongar de 20 para 30 anos pode reduzir a prestação inicial, mas mantém o saldo exposto a juros por mais tempo. A decisão deve equilibrar segurança no orçamento e custo total, sem assumir uma parcela que dependa de renda incerta.

Faça um teste de estresse: simule perda temporária de renda, aumento de despesas e custos do imóvel. Condomínio, IPTU, manutenção e seguro residencial existem além da prestação. Uma compra sustentável precisa caber com folga, não apenas no limite aprovado pelo banco.

Amortização antecipada e comparação final

Pagamentos extras reduzem o saldo e os juros futuros. O contrato e o aplicativo da instituição costumam permitir escolher redução de prazo ou de prestação. Reduzir prazo tende a cortar mais juros, enquanto reduzir prestação pode aliviar o fluxo mensal.

Antes de contratar, obtenha propostas comparáveis e registre todos os valores.

• Preço, entrada e despesas iniciais.
• Principal financiado e prazo.
• Primeira e última prestação estimadas.
• Taxa mensal, anual e CET anual.
• Indexador, seguros e tarifas.
• Total estimado e regras de amortização.